租赁市场政策缺失、公共租赁住房建设进展缓慢，大城市租赁市场的供需关系日益紧张 。

    很多城市在过去一年半的时间里，租金价格上涨了超过10%，北京、成都、重庆等地的租金价格涨幅甚至接近20%。
　　【财新网】全国性房地产调控以来，各地陆续推出“限购、限贷”的“两限”政策，房价高位回落，成交萎缩，但房租价格却在悄然间大幅上涨。全国很多城市在一年半的时间里，租金价格上涨了超过10%，北京、成都、重庆等地的租金价格涨幅甚至接近20%。

　　租售比随之从高位有所回落，但全国范围的租售比仍然位于1∶400的高位，与国际上1∶200-1∶300的安全区间依然相距甚远。北京、上海这些超大城市，租售比失衡的状态更为显著。

　　随着城镇化进程加速，未来相当长一段时间内租金上涨趋势会得以延续，如房价能得到控制，租售比会逐渐回落。然而，租金持续上涨已给众多租房者造成巨大经济压力。对于低收入者和刚刚步入职场的毕业生来说，“两限”政策和租金上涨同时出现，令其处境更为艰难。

涨，再涨

　　“在我们监测的几个主要城市中，从2009年开始，平均每年租金上涨都在10%左右，而今年上半年很多城市涨幅就已经超过了10%。”中国指数研究院分析师何田告诉财新记者。

　　根据中国指数研究院提供的数据，今年上半年，北京、深圳、成都和天津的租金价格均上涨超过10%，其中，北京和天津以14%的同比增幅高居榜首。由于房价调整不太明显，各地租售比有所回落，北京、天津等地租售比从去年的超过1∶500回落到1∶450附近。

　　大城市租金的爆发式上涨与“两限”政策有密切关系。“很多有购房意愿的人却没有资格，只能转买为租，交通便利的热门地块或者楼盘租金自然水涨船高。”伟业我爱我家一位房产中介告诉记者。

　　另一方面，一线城市的城镇化速度加快，流动人口快速增长造成区域内租赁市场的长期供需失衡。中国社会科学院在2011年发布的《社会建设蓝皮书》称，2000年以来北京市流动人口年均增长70万，未来这一高速增长的势头可能还将延续至少20年。

　　在21世纪不动产高级分析师粟日看来，这种供给和需求的失衡状态会令北京市的房租保持上涨趋势。不过，他认为“两限”政策对房租的影响更多表现在去年。他说：“今年可能就不那么明显了，去年房价下行，很多投资者有多余的房子，为了扛下去，可能就会选择转售为租。”

　　链家地产市场研究分析师张旭亦认为，未来几年租金上涨的趋势虽是确定的，但不会像去年那么明显。

　　在众多市场人士看来，从2009年开始的房租大幅上涨，更多是对于过去的一种修正。同期，全国范围内工资水平也大幅上涨，而且通胀水平较高，生活成本攀升，这些都是房租价格大涨的重要因素。目前物价压力已经有所趋缓，且经济整体状况堪忧，租金价格上涨的速度也会相应放缓。

　　不过，5月以来，全国很多城市陆续出现房价环比上涨，成交量激增的情况。央行连续两次降息，北京、天津等地也相继出现天价“地王”，房价上涨的预期悄然回归。粟日称，售房者或出租者的价格预期随之有所提高。

　　部分拥有多套住房的房东告诉财新记者，由于租赁需求比较旺盛，且中介给与的参考价格多比较高，因此存在提租的想法。

　　相比之下，租房者的议价能力却并不高。一位租房者说，他们所租的三居室的房子，房东要涨价600元，则平摊下来一个人要涨200元，一年是2400元，“但是，如果再去找一个房子，则要多付一个月的中介费，还要搬家，而且不一定就能找到比这合适的房子，成本可能会更高，所以，最终权衡下还是会答应”。
远，更远

　　26岁的辽宁女孩小方，三年前来到北京。工作初期，她的工资税前只有2400元。小方和一个同事合租于呼家楼附近的一处地下室，“平摊下来，一个月就是600元左右。”

　　不过，这套地下室仅仅租住到了去年的6月份。从去年5月开始，北京市开始对地下室租赁进行清理，小方也被迫搬离了这个住了两年的房子。“发现房子越来越难找，位置稍微方便一点的租金都贵得离谱。”急于寻找房子的小方最终被迫搬到了通州北苑站外的一处两居室，“平摊下来一个人要900，上班时间却至少多了一个半小时”。

　　房产所在位置是租赁最重要的考虑之一。北京城市布局中，四环内遍布商业区和高档写字楼，然而，这附近房屋的租金多不能为工薪族所接受。大多数租房者会将视线投向四环甚至五环外、距离城中心较远但却靠近地铁站的地方。这也使得这些楼盘的租金价格在过去一年出现大幅上涨。东四环外一号线附近某处一居室的月租价格，从去年年末的3000元，已经上涨到现在的3500元左右。

　　随着北京地下交通建设的逐步推进，“地铁一响，黄金万两”的预期不仅影响着购房者，也对租房者的生活产生了较大影响。根据链家地产的市场研究部统计，目前北京近郊紧邻地铁的楼盘平均租金，比周边的普通楼盘要高出200元左右。

　　“客户来了，先问的楼盘多数都是地铁站附近的热盘，看的人多，房价、租金自然就都上去了。”某房产中介工作人员告诉记者，即将开通的6号线沿线租金上涨就十分明显，房东和中介在介绍时也都会把地铁即将通车作为高价的理由，“比如春节前一套普通的一居室租金价格大概在3000元附近，但现在已经涨到3600元到3800元”。

　　而根据记者了解，同样这样一套住宅，目前业主的报价大概在180万元左右，即使在不考虑交易税费和租房物业及取暖费用的情况下，租售比仍达到了1∶500。

　　随着地铁周边的房源渐少，租房者被迫将视线转向更远的郊区。按照链家地产的统计数据，今年上半年，北京市内城区和郊区租金涨幅最为明显。从成交量上看，郊区成交量占比也持续增多，由一季度的19.5%左右，上涨到二季度的21.3%左右。

　　在张旭看来，地铁的开通，对于拥有较多出行选择的主城区来说，租金上涨的压力并不大，但对于郊区来说影响可能非常明显。“之前市场对某块区域的需求可能不是很大，但地铁通车后，就会有一部分租客选择去那里承租，租金上涨的压力也会增加。”

政策缺位

　　目前，政府陆续推进的房地产调控政策多集中于一手房和二手房市场，对租赁市场关注不多。尽管近期亦有地方放宽廉租房和公租房的申请资格，但在诸如收入、户籍、家庭资产等方面的硬性指标，仍然让很多“夹心层”人群望而却步。

　　公共租赁住房建设进展缓慢，则彰显出政策效力缺失。尽管政府希望公共租赁住房的上市能带动租金增长减速，但限于资金等方面的原因，公共租赁住房建设速度仍十分缓慢。北京市住建委的数据显示，北京公租房和廉租房2011年的开工面积为97.7万平方米和8.6万平方米，而竣工面积分别为76.1万平方米和7.3万平方米，如果以60平方米每套的面积简单估算，2011年全年竣工公租房和廉租房的总套数约为1万余套。和每年数十万人的新增流动人口相比，无异于杯水车薪。

　　链家地产认为，相对于每年超过百万户的租赁需求来说，公租房对市场紧张供求状况并无明显缓解作用。大多数租客还需通过市场化的寻租来解决。

　　虽然当前部分业主由售转租，可一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。另一方面，目前房屋空置成本较低，大量存在的空置房源的业主并没有出租的动力。

　　在摩根大通首席中国经济学家朱海斌看来，当前房地产政策仍然着力于房屋买卖，对租房市场关注不够。“如何把市场上的空置房资源，转换为租房市场的有效供给，仍然是政策应该考虑的。”朱海斌对财新记者称。■