买“免税房”不一定都能占便宜

　    来源：大连晚报  作者：卢真珍

　    不少二手房主借“免税”提价，购房者应算清楚

　    随着“国五条”落地的临近，不少城市的“免税房”开始出现热销。这几天，记者在我市多家房地产中介门市看到，不少中介把“免税房”作为最大卖点，而这类房子也颇受购房者的欢迎。但是业内人士提醒，“免税房”是否真能免税还是打了擦边球，市民应当弄明白。而且一些“免税房”房主提价，购房者也要综合考虑，别以为少了税费就占了便宜。

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　    “免税房”

　    免的是营业税还是个税？

　    据悉，不少中介挂出“满五年唯一”的“免税房”，以免营业税和个税作为最大卖点。但有业内人士告诉记者，这些“免税房”并不都能免税，购房者在看房时要擦亮眼睛。有些只是免了营业税，而非个税，中介只是把“免税”作为了噱头，所以市民应当分清楚其中的不同。

　    一家房产中介的工作人员向记者介绍：“有些房子‘免税费’指的是产权满5年以上的房子，可以免营业税，而不是所有的税费都能得到减免。尤其是‘国五条’细则中的个税，是否能免，还需要满足其他的条件。”但是有不少急于购房的市民在听说免税之后，立即签合同购买，等到真正要交税时才知道，原来个税不减免。

　    按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。同时满5年的普通住宅，也可以免征营业税；属家庭惟一住房，并且是普通住宅的，可以享受契税减半的优惠。真正的“免税房”，即指符合上述条件的二手房源。

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　    减了税费，提了房价，划算吗？

　    市民在购买“免税房”时也需要多留点意，因为不少免税房的房主在得知此类房子比较好出手之后，纷纷提高了原来的报价。而市民在购买时也应该多方考虑，可别省下了税费反而房价高于同地段其他房源很多，结果价格还是差不多。

　    业内人士提醒，目前市场上真正的“免税”房源主要集中在老城区，但一些中介及卖家以免税为卖点，将报价抬高。买方要算算账，也许即便有的“免税房”少了税费，但最后价格也不比同类同品质的住房便宜。其次，在签合同前，应要求卖家提供房产证等证明，确认房源的确是已满5年。另外，由于二手房交易计税，均以家庭为单位出售住房为基础，所以买方还需核对卖方家庭成员名下的房产，需要逐一核实是否唯一，只要有一人不符合都不能免个税。

　    而在决定购房签约时，对于补充条款要尽量详细约定，约定防止房东“跳价”的违约条款，并预防由于政策变化所带来的风险。

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　    “免税房”占20%左右

　    在我市多家二手房中介门市，记者获悉，自3月1日至今，各店二手房买卖过户量激增，是正常月份的三到四倍，但进入3月下旬之后，随着“国五条”细则推出时间的临近，来店咨询和交易的客户数量开始减少。有些购房者是担心手续办理到一半时正赶上新政实施，这样不如终止了交易，先观望一阵再说；还有的二手房主不急于用钱，所以不着急出手；另有部分“免税房”的房主们则考虑反正不受影响，不如等新政实施后再卖。所以各店的交易量回落。 

　    沙河口区一家房产中介的工作人员介绍，考虑到会使购买者节省一部分营业税，“免税房”价格自然要贵一些。一旦国五条细则出台后，这类房子因为可以省一些税费，应该会更好卖。“五年以上的免税房的价格就会高一些，五年以下不免税的，房主在卖的时候也会便宜一点。”据调查，目前挂牌房源中，免税房源比例较低，平均仅为20%左右。而在新“国五条”细则出台的利好刺激下，使得这类房源成为当下抢手的“香饽饽”。但也有分析人士认为，在我市实施细则最终出台之前，这类房源是否真正能够免税还是个未知数，市民也需谨慎选择。

　    目前挂牌房源中，免税房源比例较低，平均仅为20%左右

　    ◎自用5年以上

　    ◎家庭惟一生活用房

　    免征个人所得税

　    ◎满5年的普通住宅

　    免征营业税

　    ◎家庭惟一住房

　    并且是普通住宅

　    可以享受契税减半的优惠

　    ★签合同前，应要求卖家提供房产证等证明，确认房源的确是已满5年；还需核对卖方家庭成员名下的房产，逐一核实是否唯一。